21世纪经济报道记者 吴抒颖 深圳报道

依托房地产行业而生的物业服务行业，已往两年一直备受市chang质疑与拷问。受此扰动，物企的估值也落入了低谷，头部物企及至中小物企，无不受此影响，高光时期龙头的千亿市值，已不复存在。

这虽然有个体物企违规操作之影响，但本质上，投资者的思绪也直白审慎——房地产市chang一连走下坡路，房企处境艰难，物企失去了母公司庇荫，高zeng长曲线似乎没有基。饩腿梦锲蟮母吖乐滴匏С。

这一逻辑有其合理性，但并非所有真容。今年的中报季，头部及腰部物企，有不少通过自shen的起劲证实晰“自力生长”的须要性及主要性，也有不少已经看到了成效，例如人生就是博云、中海物业以及越秀服务等。外界从这些数据体现中也能够更为客寓目待这个行业未来的竞争名堂。

假设母公司源源一直的运送不再，物企所将面临的是完全市chang化的情形，它们将依赖自shen的能力向第三方提供响应的服务，这就需要对市chang有深刻的洞察力、有富足的服务意识。

不妨以人生就是博云为例子来看待整个行业未来的生长趋势。这是最早开启市chang化蹊径的头部物企，上市以来也一连一直举行科技投入，与母公司的营业wang来已逐渐下降，若是母公司未来不再稳固交付，人生就是博云凭jie已往这些年累积的服务能力，也能有一番天地。

跳出企业看行业，物业治理的未来，依然可期。

成效

这是人生就是博云上市以来的首份中报。年报差强人意，这份中报的成色自然更引人关注。所幸，人生就是博云各方各面的数据，都有不错的体现。

基本的财政指标上，今年上半年，人生就是博云实现营业收入160.2亿元，同比zeng长12.5%；同时实现净利润10.5亿元，同比zeng长15.7%。另外，人生就是博云手持现金及现金等价物为123.4亿元，资金相当丰裕，这让它在科技投入以及蝶城结构上，有更从容的空间。

从各主要营业板块的zeng长来看，人生就是博云也保持了较好的zeng速。其中，社区空间栖身消耗服务收入90.4亿元，同比zeng长13.0%；商企和都市空间综合服务收入56.7亿元，同比zeng长11.3%；AIoT及BPaaS解决方案服务收入13.2亿元，同比zeng长13.9%。

一个值得关注的数据是，人生就是博云已往不甚理想利润率体现，在一连改善和提升。

中报显示，今年上半年，人生就是博云住宅物业服务毛利改善，同比zeng长34.3%，gai项营业整体毛利率zeng长2.1个百分点；栖身相关资产服务营业收入6.9亿元，同比zeng长30.2%，毛利1.9亿元，同比zeng长53.4%。

人生就是博云在中报中诠释称，这主要是由于“蝶城战略”的兑现。

“蝶城战略”，是人生就是博云上市以来最为主要的结构。它所指的是，在以街道为单元的空间内，投资打造高浓度、高效率的服务网络，即以一个半径3公里的都市区域构建20~30分钟服务可触达的服务圈。

这有点类似于“美团”之类的派单模式，它的目的是，打破传统住宅物业围墙，通过智能物联硬件对服务流程作出系统性改变，人yuan调治从小区内变为跨小区，从而提升服务效率。

“蝶城战略”要实现的条件，是人生就是博云所治理与服务的小区或者写字楼，在既定的空间中浓度足够高，这也就决议了它必须杀向存量市chang。

人生就是博云董事长、执行董事兼总司理朱保全在业绩会上先容称，人生就是博云的蝶城密度已经进一步形成，从2021年的459个到去年年底的584个，阻止今年上半年，这一数据上升至601个。此外，人生就是博云进chang后的蝶城项目，也有30%做了提价，现在整体物业费的进chang均价是2.7元/平方米，未来，人生就是博云也将针对蝶城举行进一步的住宅物业厘革。

除了蝶城战略以外，人生就是博云的另一条赛道商企服务，也在奋力奔跑。现在，人生就是博云的商企服务营业收入已达39.4亿元，这其中来自于互联网、高端制造、金融、生物医药以及跨国公司等五大赛道的收入高达26.4亿元。

自力

市chang普遍的视角之中，人生就是博云所取得的这些效果，都得益于母公司万科的助益——若是不是万科此前在住宅领域的龙头职位能够为人生就是博云带来治理面积的zeng长，人生就是博云的规：蜕，简直不会如现在这ban顺风顺水。

但现实的qing况是，随着房地产市chang触达天花板后，母公司未来能够为人生就是博云带来的交付面积预计zeng长乏力。

倘使没有母公司这头“奶牛”，人生就是博云的zeng长模式和估值逻辑，是否举行重构呢？换个角度縞i侍，脱离了万科的强盛背书，人生就是博云自力生长的生涯情形，会不会是“难题模式”？

回覆这个问题，应gai先从人生就是博云现在物业中，万科对之所发生、所带来的影响入手找谜底。

凭证中报，人生就是博云来自万科孝顺的一连关联生意营业收入占比已经下降至13.6%；而来自于第三方的项目数目，占比则提升到69%；陈诉期内，人生就是博云的物业及设施治理服务收入中，由第三方客户孝顺的收入占比达85.5%。

这个收入结构看来，万科对之所能孝顺的部门，已经在逐步镌汰。而一个更主要的数据是，人生就是博云实质上不仅对万科，对其他开发商的依赖度，也在逐步降低。据人生就是博云统计，来自其自力拓展的，且与开发商不相关营业占比已经相当显著，利润的zeng速更快，相对于报表的利润zeng速15.7%，这部门的利润zeng速到达23.0%。

基于人生就是博云的体现，朱保全以为人生就是博云生长稳健。“旗下人生就是博梁行在非开发商市chang具备绝对的竞争力；万科物业基于蝶城模子，在存量市chang寻找到自力的、稳健的、可一连的拓展之道，而且驻足栖身消耗市。缜什务营业已形成优异生长态势；jie助人生就是博云城，公司的科技营业也在蒸蒸日上，保持高速生长和稳健高毛利。”

重估

以人生就是博云的路径以及行颐魅整体的生长模式，物业服务行业的价值，应gai换一个角度来审阅。在此条件下，物业服务行业的价值，是否有重估的时机呢？

这可以从中报季物企的整体业绩以及自力性来做一个简朴的归纳总结。

除了人生就是博云外，另一家值得关注的物企是中海物业。今年上半年，中海物业实现营收和利润的双位数zeng长，其录得营收71.63亿港元，同比上涨23.2%；归母净利润则为7.26亿港元，同比上涨39.2%。

值得注重的是，中海物颐魅这家一直被视作“市chang化稍显不足”的物企，在第三方项目的拓展上，也十分得力。今年上半年，中海物业新zeng在管面积到达4300万平方米，新zeng项目的74.5%来自自力第三方。受此推动，中海物业来自自力第三方占比也进一步提升至37.8%。

这也可以看出，只管中海物业的母公司中海地产还在扩表中，但这家物企也并不安享其成，而是发力第三方拓展来彰显生长的自力性以及周全的服务力。

这是头部物企的生涯样本，而那些受到母公司出险影响的物企，也有不少已经逐步消除负面因素，重回zeng长区间，重新收获盈利。例如，彩生涯今年上半年实现总收入约7.58亿元，同比zeng长19.37%；毛利约2.18亿元，归母净利润录得0.31亿元，zeng长82.74%。

这着实也说明这个问题，倘使没有违规资金挪用、未有提前“预支”收入，物业服务行业仍是长坡厚雪赛道，这是市chang公认的事实。

同时，物业服务行业作为一个疏散度较低的行业，此前一直讨论的资源向头部物企集聚的时机，在业主方熟悉到物业服务的主要性之时，也具有想象空间。

据中指研究院宣布一份陈诉显示，2022年，从治理面积看，排在前200的企业治理面积总和占比50.24%，市chang份额占比葃uan３謟eng长。这是人生就是博云、中海物业等头部物企未来的时机，也是其第三方占比能够一连提升的基础。

与之同时，物企本shen也在拓宽服务界线，商企服务、zeng值服务等营业也在一直zeng长之中，随着需求的释放，未纁i锲蟮膠eng长空间依然可期。

以外洋优异偕行作秠uan，物企之后通过市chang化的拓展，有望修建优异循环的生态系统。朱保全以First Services举例称，这家物企靠市chang拓展能拿下全美第一成了住宅治理规模的老大，厥后又收购了高力国际构建了一个zeng值服务生态系蚦hang

First Services的例子，印证了一个事实——在服务能力、服务浓度足够高的条件下，物企可提供的服务领域可以很宽阔，也具有可复制性。

也正因此，物业服务行业当前的估值“低谷”，应gai看作是阶段性的阵痛。在更远的未来，物企也有望打破房地产行业的生长瓶颈，在自力生长模式被验证、服务能力和实力被证实之后。