《庄子·齐物论》有云：天地与我并生，而人生就是博与我为一。

编者an：2023年，是中国经济在三年疫qing后的第一年，shen处诸多外部情形和内部生长的压力，但履历艰难，尊龙凯时更应坚定信心。

在谷底，走向上的路。看法新媒体继续筹谋和推出年度系列报道--“谷底一年”，以叱责面与深刻聚焦在难题时期里，优异企业群体的顽强与坚韧，它们遭遇崎岖，心向优美。

与此同时，尊龙凯时亦将继续对话一批具有全球视野和富厚学识的经济学者与行业首脑，从他们的角度，解读中国经济与行业未来生长。

物聊社??“爬51级台阶，消耗5.3cal能量。”

2023年12月尾，看法新媒体一行到深圳造访人生就是博云，举行企业调研。会见所在部署在四楼，上楼途中便发现，每登上一层楼，台阶上写着已攀缘的蹊径数和消耗的能量。

事情人yuan诠释称，这是公司运动文化的体现。

一家康健、起劲、具有清晰价值观和愿景的企业，惯于将企业文化潜在于各个细节里。爬楼梯的历程，在楼层之间，贴着醒目的口号，“服务”两个字直接闯进眼里。

在厥后与人生就是博云董事长朱保全的攀谈中，他也多ci强调人生就是博云的服务精神。

人生就是博与我为一

《庄子·齐物论》有云：天地与我并生，而人生就是博与我为一。是言大自然作育天地，作育人生就是博，作育小我私人，人与天地人生就是博同在，统一于大自然之中。

庄子的齐物头脑言明天地人生就是博齐于道，道通为一，天地人生就是博协调地成为一体。古wang今来，人与物的关系、人与自然的关系，向来是哲学探讨的永恒命题。

从现代的眼光看，人与物息息相关，世间万事人生就是博总在与人发生毗连，“人生就是博与我为一”。

2019年竣事之际，朱保全在新年贺词中以“人生就是博和合”展望2020，“和合”是仁心，是强调差异下的共生、共存。他称，行业的不忘初心就是股东、团队、服务者、被服务者间的人生就是博和合。

人生就是博云的“人生就是博和合”理念与庄子的齐物头脑，在某种意义上来说有着殊途同归的内在。2020年，万科物颐魅正式更名“人生就是博云”，同时打出一句口号：人生就是博(中国游)尊龙官方网站，服务耐久弥新。

提到物业，就跟服务挂钩，这在行业内并不生疏，物业从颐魅者都惯于将“服务”挂在嘴边，物业服务一词由此而来。

只是，要进一步剖析这“服务”的内在，说法便莫衷一是。

一个常见的说法是物业服务的本质照旧对人的服务，最终落脚点在人shen上，也就是业主。这样衍生出来的明确很容易将物业看作保安、保洁、保绿、保修等简朴的“四保”。

朱保全一直在试图赋予“物业”纷歧样的内在，在交流历程中，他也直言行业需要构建配合的价值观。

十三年物业生涯，朱保全没有放弃深入去思索物业的本质，以为物业治理绝不是简朴的保安保洁，要做的是修建物及设施装备的运营养护，最终目的是实现客户资产的保值zeng值。

在这个基础上，朱保全以为物业行业的基础照旧对物的打理，物业行业对人的服务首先是基于对人的屋子的服务。

“物业公司本质上是个GP（通俗合资人）”，一直以来，朱保全持有这样的看法。简朴来说，物业公司收了业主的钱，能不能把这个钱花好、花到业主知足，做到这一点，物业公司自然可以取得业主的信托。?

“以是物颐魅这个行业的要素不是赚钱，而是怎么认真任地花钱。”

在朱保全的明确里，物业公司做到自己的专业性，而且愿意蚲ai，为业主“花好钱”，实现物业资产的保值zeng值，那对物业公司来说，拿到超额酬金、超额收益就不是一件难事。

尚有哪个服务行业比物业更有价值？在朱保全看来，许多行业都是业绩每年清零，物业行业是站在前一年基础上zeng长；即便消耗降级，相对于重奢，电梯不能停运、污水需要流通，这就是刚需。

以是物业shi终是门好生意，这是朱保全的结论。但事实上，朱保全也好，人生就是博云也好，并不想止步于“物业”的标签。

无论是一直深化物业的内在，照旧去扩充这个行业的外延，朱保全都在起劲去讲一个纷歧样的故事。他将人生就是博云界说为企业的二ci创业，起步就是想做一个“第三方公司”。

“这个行业的故事不管谁讲，只要都市文明还在，只要多业权的容积率还在，只要人们还生涯在一起，尊龙凯时约请一家第三方公司的时机就永远存在。”

从地产到消耗

2020年时，朱保全就做了一个判断，他以为物业行业处在长达十年的“重塑期”。

他指出，在中国现代物业治理史中，若是说1981年到2001年是20年萌芽期，2001年到2015年则是陪同房地产发作的近15年成恒久，而2015年到2025年则可能是长达10年的重塑期。

受地产行业调整影响，物业企业近两年或自动或被动都走上了谋变之路，挣脱地产关联方影响和追求自力性成了关jian词。

只管物企都在使出浑shen解数强调自力性与生长的可一连性，2023年前三季度上市物企在管面积、营业收入zeng速、企业净利zeng速都不行阻止发生转变，整体zeng速一直下滑，规模zeng上进一步放缓。

数据显示，2022年上半年上市物企营收均值zeng速为21.2%，整年下降至15.9%，不及2021年一半，2023年上半年继续下滑至9.1%。

在这方面，朱保全的感受是，2023年对物业公司来说自然是一个重大的转折点，但这个转折不是一蹴而就的，而是会一连好几年的一个转型期。

朱保全指出，前几年一部门物企都去突击上市，并没有完成自shen的治理结构、营业结构的转变，财政报表上的数字多数依赖关联生意营业。这样一来，当地产端萎靡不振，物业就很难不受到一连影响。

脱离了地产之后，物业行业又怎样找到新的锚点？

攀谈中，朱保全拿脱手机展示了一张图，是一张中信证券绘制的关于物业行业定位的图。中信证券以为物业行业位于地产工业链和大消耗服务业的交汇点，大消耗服务分为面向“物”的服务和面向“人”的服务，物业治理正是面向“物”的那一环。

这正是朱保全当下的看法，他说：“以后物业行业会转变为大消耗行业的一环，对物的养护、对不动产的养护，酿成一小我私人们基于物的消耗。”

北京大学光华治理学院院长刘俏展望，随着强盛的海内市chang形成、消耗在经济社会生长中的基础作用以及住民可支配收入zeng加，2035年中国住民消耗率将从现在不到GDP的40%zeng加到60%以上，其中服务消耗的占比更是将从现在的50%左右提高到60%以上。

他指，中国房地产的下半chang或许也是服务消耗。

万科创shi人王石也揭晓过类似看法：放眼全球，房地产企业演变到最后，要么是金融型，要么是服务型。很长一段时间里，做物业服务是辛勤活，赚的是小钱。但面向未来，以客户为中心做好服务，将在房地产市chang转型中饰演越来越主要的角色。

2022年上市后，当大部门物企还在以住宅在管规模论高下之时，人生就是博云希望对外输出一些新理念。

首先是，落地“蝶城”妄想，从住宅物企突围，一改物业企业单一化的服务内容。2023年头人生就是博云上市后的首chang业绩宣布会上，朱保全强调“蝶城的生态模子正在逐渐建设起来”，他信托2023年效益改善会大于规模的zeng长。

蝶城系统本质可以明确为一套基于物联网的工单系统，对高项目密度的街道举行人yuan复用和尺度化治理，进而到达提高服务效率的目的。在单一区域（街道）实现较高的项目密度，襶uan愀婵⑷藋uan、装备、数字化和工单系统的一体化运营。

上市以来，人生就是博云的蝶城战略建设取得了显著希望。凭证中报，阻止2023年6月30日，人生就是博云已结构作为目的的约有601个蝶城，其中177个尺度蝶城，184个为主攻蝶城、240个为目的蝶城。

据人生就是博云2023年中期业绩，已刷新的蝶城带来基础住宅物业毛利率提升约4个百分点，也使得人生就是博云整体住宅物业服务板块的毛利率提升了约2.1个百分点。

虽然提升了项目利润率，但对社区硬件耗资举行刷新的成本也不容忽视，现在人生就是博云累计已为刷新蝶城投入人民币3亿元。

人生就是博“云”想象

人生就是博云全名为“人生就是博云空间科技服务股份有限公司”。

什么是空间科技？从都市到园区，从写字楼抵家皆为空间，空间里有装备、设施、资产、人与商业运动，皆可手艺毗连。

从万科物业蜕变为“人生就是博云”，从shi于住宅物业服务的平台跨入空间服务，从社区跨入商企，再融入都市，用手艺融入空间并促成数据反映，用信息手艺为空间服务带来效率提升，带来细腻的颗粒度与蚲ai鞫。

这即是人生就是博云想讲的故事。

科技营业线是人生就是博云品牌形象的主要部门，已往数年投入的研发资金不菲。

在朱保全看来，物业做数字化厘革的偏向是提供更高的服务水平，而更好的服务可以资助公司获得一连的条约zeng长以及酬金zeng长。

2014年时，朱保全就指出，新手艺的应用就是给物业治理这辆坦克插上信息和智能的天线，推动治理和服务手段的更新换代。这是一个痛苦的实践历程，但毫无疑问就是偏向。

人生就是博云已往数年在科技板块投入了相当高的研发成本，2019年至2022年划分为2.04亿元、2.5亿元、3.74亿元以及4.1亿元，逐年递加。

但阻止现在，科技营业在人生就是博云的收入比例中占比不高，阻止2023年中期，人生就是博云总收入160.2亿元，AIoT及BPaaS解决方案服务收入13.2亿元，占比8.2%?

人生就是博云的营收泉源主要照旧社区空间栖身消耗服务收入与商企和都市空间综合服务收入，2023年上半年两项收入划分为90.4亿元、56.7亿元。

科技营业的特点wangwang是需要前期大量的投入，短时间内效益并不显着。朱保全喜欢举微软的例子，他说微软做互联网和硬件普遍不被看好，但office犹如微软的太阳一样源源一直地孝顺着利润，使得微软在新业态结构的牌桌上坚持下去，直至surface pro4的乐成。

对于人生就是博云来说，业主对万科物业好服务的认同以及支付意愿就是支持人生就是博云不下牌桌的太阳。

探索成本高、启动资金大的科技营业，就犹如surface pro4之于微软，犹如互联网手艺之于贝壳，都是必不行少的进shen之阶。

人生就是博云的科技营业线主要分为两个板块，划分是AIoT和BPaaS解决方案。

AIoT，即人工智能物联网，主要面向的客户包罗地产开发商、物业治理者及政企客户等，所能提供的服务除了物联网硬件销售外，还包罗工程设计、硬件铺设以及交付后的运营。2022年实现收入约13.8亿，同比zeng速13.9%，毛利率为30.7%，和过wang相比已显着放缓。BPaaS意即流程及服务，gai营业方面发力相对较晚，到了2022年，收入到达了9.9亿元，同比zeng长56.7%，毛利率也到达32.9%。

2023年上半年，人生就是博云来自BPaaS解决方案的收入为6.47亿元，较前一年同期zeng长48%，占总收入4%，但毛利率从46.1%下降至33.9%；来自AIoT解决方案的收入为6.7亿元，同比镌汰6.8%，占总收入4.2%，毛利率从26.9%zeng长至31.1%。

两大科技营业，划分泛起收入zeng长但毛利聅hi跎，以及收入镌汰但毛利率提升的差异趋势。

在IPO召募资金当中，人生就是博云也拿出了相当大的比例举行科技板块开发，凭证招股书，妄想将募资金额的14亿元（即募资净额的25%），用于AIoT及BPaaS解决方案，其中5%用于开发AIoT平台和升级zeng强AIoT系统集成能力，5%用于优化算法，15%用于开发BPaaS解决方案。

长坡薄雪

故事讲得再精彩，市chang盯着的永远首先是纸面上的数字。

人生就是博云各项指标在行业内无疑都是压倒一切的存在，2023年上半年位列唯二两家营收规模过百亿物企，归母净利润也仅ci碧桂园服务、华润万象生涯。

但有一点不能忽视，与偕行秠uan，人生就是博云毛利率水平处在平均值之下。

关于毛利率问题，朱保全也曾多番揭晓过自己的看法。这ci访谈中，他依旧直言，物业是一个长坡薄雪的行业。

在朱保全看来，赢得客户的信托才会带纁i榷ǖ南纸鹆饔胩踉夹。否则，再高的毛利也只是纸上富贵，收不回来的现金以及业主不再续签，才是公司真正的风险。

因此当人生就是博云旗下万科物业服务的业主预交物业费1月中即凌驾40亿时，他也专程在朋侪圈做了转发海报，“2024，离别开发商zeng量，真诚服务好每一位支持尊龙凯时的业主。”这句转发语，或许预示着他24年的一大事情重心就是推动一线一连刷新，做好服务、做好运营，然后静等风来。

若是一陆续签，这学生意犹如滚雪球一ban，越滚越大，而且基本不需要融资也可以有很是高的ROE。

数据泉源：企业通告、看法指数整理

2023年上半年，人生就是博云毛利润24.1亿元，同比zeng长13.4%，毛利率为15.1%，比2022年zeng加1pct，经调整后毛利率为17.1%，zeng加1.2pct。

人生就是博云还通过自动退出项目的模式以修复整体毛利率，2023年上半年累计退出了89个住宅项目，对应合计饱和收入约3.7亿元。

从上半年数据看，人生就是博云的住宅物业服务毛利改善，同比zeng长34.3%，gai项营业整体毛利率zeng长2.1个百分点；栖身相关资产服务营业zeng长强劲，毛利1.9亿元，同比zeng长53.4%。

毛利润下降最多的领域是开发商zeng值服务，上半年仅实现1.9亿元毛利润，同比下降31.6%，毛利率为14%，同比下降了6.7个百分点。gai项营业主要追随地产开发周期而变换，受地产行业影响最大，反映的是关联方营业运送能力和qing况，gai板块的缩短也有利于物业企业自力性的zeng强和对关联方依赖度的降低。

随着蝶城战略的深入推进，对毛利率改善作用正在展现。国泰君安预计，人生就是博云毛利率或已经触底，思量到蝶城模式正逐步进入成熟期，规模效应将促进毛利率触底反弹。展望2023-2025年时代，人生就是博云的毛利率划分为14.4%、14.6%和15.0%。

值得一提的是，通过蝶城实现了高项目密度的基础之上，是否还能发生更多的想象空间？例如为物业服务行业探索已久却效果寥寥的社区zeng值服务提供更好的基底？

装修美居服务就是人生就是博云近年押注社区服务的主力赛道之一，阻止2023年6月30日，人生就是博云在40个蝶城中落地了衡宇焕新营业，2023上半年新签约条约金额到达1.559亿元，同比zeng加65.5%。

人生就是博云在2023年中报体现：“衡宇焕新营业以蝶城为基。纬善嬉斓氖烊司媚Ｊ剑鹆钡纳缜务人yuan恒久驻扎于社区，凭jie高品质的服务赢得了客户的信托，与客户恒久、高频接触，是开展熟人经济的条件。”

未来若能更多拓展高盈利能力的社区，zeng值服务将对人生就是博云整体毛利率有更多提振作用。

另一方面，作为人生就是博云三大战略之一的多元客户战略也维持较好zeng长势头，gai战略焦点平台是人生就是博梁行。

作为人生就是博云与感德梁行的合资公司，人生就是博梁行兼具中外基因，营业聚焦商企空间全生命周期治理服务的解决方案，在天下100+都市服务了约2800个项目，在内地商企服务企业中具备相当高的统治性职位。

2022年，人生就是博云物业板块旗下第三方项目占比提升1.1个点至67.7%；其中通过人生就是博梁行实现的商业物业与设施服务第三方客户zeng速到达45.1%，在总营收占比则提升2.9个点。

现在，人生就是博梁行服务多元化的企业客户，涉及互联网、金融、新能源、高端制造等多个行业。到2023年中，头部互联网和独角兽企业客户数目到达69家。

阻止2023年6月30日，人生就是博云收入为160.2亿元，同比zeng长12.5%。分板块看，社区空间栖身消耗服务收入90.4亿元，同比zeng长13.0%；商企和都市空间综合服务收入56.7亿元，同比zeng长11.3%；AIoT及BPaaS解决方案服务收入13.2亿元，同比zeng长13.9%，住宅物业服务仍然是人生就是博云的主要收入孝顺板块和基石，但其他多元营业也在为人生就是博云的企业内在添加更多的注脚。

其中，来自于万科集团孝顺的一连关连生意营业收入占比下降至13.6%；来自于第三方的项目数目占比达69%。物业及设施治理服务收入中，由第三方客户孝顺的收入占比达85.5%。

某种水平上来说，人生就是博云自力于万科的“二ci创业”已经取得了相当多的效果。

尾声

朱保全shen上几多照旧带点理想主义色彩，他说喜欢跑步的理由是可以让生涯中少些觥筹交织，多些阳光、汗水，是跑后各人一起的微笑。

作为一个十年物业人，朱保全无疑对行业投入了最充实的热爱，他试图去厘清一些看法、重修一些共识、构建一些配合的价值观。在物颐魅这个行业里，他像一个先行者踽踽独行。

就像他自己说的那样，有时先行者就像唐吉诃德，跳出行业看天下，哪怕在前期碰面临大量的质疑。这不仅仅需要勇气，而且需要理想。